TÜRK MEDENİ HUKUKUNDA ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ (İZALE-İ ŞUYU) DAVALARI
Prof. Dr. Gülsün Ayhan Aygörmez
Ortaklığın giderilmesi davası, paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyeti hükümlerine tabi bir mal üzerindeki birlikte mülkiyet ilişkisini sona erdiren, şahsi mülkiyete geçişi sağlayan inşai nitelikte bir davadır.
Türk Medeni Kanunu’nun 698. maddesi, her paydaşa ortaklığın giderilmesini isteme hakkı tanıyarak mülkiyet hakkının serbestçe kullanımını güvence altına almıştır.
„Hukukî bir işlem gereğince veya paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması sebebiyle paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunmadıkça, paydaşlardan her biri malın paylaşılmasını isteyebilir.“ TMK m. 698
Mahkeme, ortaklığın giderilmesine karar verirken TMK m. 699 uyarınca iki yöntemden birini seçer:
Aynen Taksim: Taşınmazın yüzölçümü, imar durumu ve paydaşların pay oranlarına göre fiziksel olarak bölüştürülmesidir. Taşınmazın değer kaybına uğramadan bölünmesi esastır. Ancak uygulamada bunun özellikle büyük şehirlerde çok da kolay olmadığı görülmektedir. Buna karşın özellikle “tarım arazilerinin bölünemezliği” kuralı (5403 sayılı Kanun) nedeniyle aynen taksim talepleri yüksek mahkemeler tarafından daha sıkı denetlemektedir.
Satış Suretiyle Giderilmesi: Aynen taksimin mümkün olmadığı hallerde, malın icra dairesi aracılığıyla açık artırma ile satılması ve bedelin paydaşlara dağıtılmasıdır.
6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu uyarınca:
Görevli Mahkeme: Sulh Hukuk Mahkemesidir (HMK m. 4).
Yetkili Mahkeme: Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir (HMK m. 12). Taşınmaz birden fazla ise bunlardan birinin bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir.
Ortaklığın giderilmesi davası, “çift etkili” (actio duplex) bir dava olup, davanın tarafları hem davacı hem de davalı konumundadır, ne kazananı ne de kaybedeni olurlar. Bu durumun doğal bir sonucu olarak, davanın sonunda hükmedilen vekalet ücreti ve yargılama giderleri payları oranında tüm taraflara yükletilir! Dolayısıyla başta davacı olan taraf davanın tüm masraflarını üstlenmiş olsa da yargılama sonunda bunların diğer paydaşlara kalan kısımlarını geri alınmış olacaktır.
Ortaklığın Giderilmesi Davasında Özel Durumlar
Muhdesatın Aidiyeti Meselesi: Ortaklığın giderilmesi davasına konu olan taşınmazın üzerinde, paydaşlardan birine veya üçüncü bir kişiye ait olan bina, ağaç, tesis gibi yapılar bulunabilir. Bu yapılara hukuk dilinde “muhdesat” denir. Satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verildiğinde, taşınmaz üzerindeki bu yapıların kime ait olduğu konusunda bir uyuşmazlık çıkarsa, mahkeme taraflara “Muhdesatın Aidiyetinin Tespiti Davası” açması için süre verir. Eğer muhdesatın bir paydaşa ait olduğu kesinleşirse, satış bedeli dağıtılırken bir oranlama yapılır. Taşınmazın çıplak toprak değeri ile üzerindeki yapının değeri ayrı ayrı hesaplanır. Muhdesat sahibi, satış bedelinden hem kendi payına düşen toprak bedelini hem de muhdesatın (yapının) değerini alır.
Yasal Önalım Hakkı (Şufa) ile İlişkisi: TMK m. 732 uyarınca, paylı mülkiyette bir paydaşın kendi payını üçüncü bir kişiye satması halinde, diğer paydaşların bu payı öncelikle satın alma hakkı vardır.
„Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler.“ TMK m. 732
Yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir. Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve herhâlde satışın üzerinden bir yıl geçmekle düşer (TMK m. 733).Önalım hakkı, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır. Dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenir. Önalım hakkı sahibi, belirlenen rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini nemalandırılmak üzere hâkim tarafından belirlenen yere verilen kesin süre içinde nakden yatırmakla yükümlüdür. Bu yükümlülük, verilen kesin süre içinde yerine getirilmezse önalım hakkı sahibi adına payın tesciline karar verilemez. Yatırılan bedel, hükmün kesinleşmesi üzerine nemalarıyla birlikte ilgilisine ödenir (TMK m. 734).
Ortaklığın giderilmesi davası devam ederken paydaşlardan biri payını bir yabancıya (paydaş olmayan birine) satarsa, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilir. Bu durum, davanın taraflarının değişmesine ve sürecin uzamasına neden olabilir.
Dikkat edilmesi gereken en önemli husus; ortaklığın giderilmesi davası sonucunda yapılan “cebri artırma (ihale)” yoluyla satışlarda önalım hakkının kullanılamayacağıdır. Yani mahkeme kararıyla yapılan satışta dışarıdan biri malı alırsa, paydaşlar “benim önalım hakkım var” diyerek bu satışı iptal ettiremezler.